Греция — одна из немногих стран Евросоюза, где можно получить вид на жительство за покупку недвижимости. Минимальные вложения — 250 000 €.
ВНЖ в Греции дает право на безвизовые поездки в страны Шенгена, европейское образование для детей, а также доступ к качественной медицине и льготному налогообложению.
Разбираемся, во что можно инвестировать для «золотой визы» в Грецию, как проходит процедура подачи документов и какие налоги платят резиденты страны.
Греческий ВНЖ за инвестиции дает право жить в стране Евросоюза и свободно посещать государства Шенгенской зоны. При этом инвестор не обязан переезжать в Грецию на постоянной основе. Разберем ключевые преимущества программы для инвесторов и их семей.
Супруга или супруг, родители и дети до 21 года могут получить ВНЖ в Греции по одному заявлению с инвестором. Для сравнения, по визе цифрового кочевника в Грецию в заявку родителей добавить нельзя.
Члены семьи получают вид на жительство на тот же срок и с теми же правами, что и основной заявитель.
В других странах Евросоюза первая карта ВНЖ, как правило, действует 1—2 года.
Вид на жительство в Греции выдают на 5 лет. Если сохранять первоначальные инвестиции, карту ВНЖ можно продлевать каждые 5 лет.
Инвестор не обязан постоянно жить в Греции, чтобы получить или продлить золотую визу. В то же время инвестор может приезжать в страну на любой срок, даже если границы закрыты для туристов.
Другие типы ВНЖ обязывают проводить в Греции не менее 183 дней в году.
Резиденты Греции могут посещать 29 стран Шенгена без визы и проводить там до 90 дней из 180. Это удобно для деловых поездок или отдыха в других странах Европы, например во Франции, Германии, Италии или Испании.
Безвизовый режим не дает права работать или вести предпринимательскую деятельность в странах Шенгенской зоны. Он предназначен только для краткосрочных частных, туристических или деловых визитов.
Греческие резиденты имеют право пользоваться медицинскими услугами в Греции и проходить короткие курсы лечения в клиниках других стран Евросоюза и Шенгена.
Дипломы греческих вузов признаются без пересдачи экзаменов и подтверждения квалификации в странах Евросоюза, СНГ, Северной и Южной Америки.
Инвестор имеет право сдавать в долгосрочную аренду объекты, приобретенные для получения ВНЖ. Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет до 10% годовых.
Долгосрочная аренда востребована среди студентов и иностранных специалистов, поэтому договоры часто заключают сразу на 3—4 года, что обеспечивает стабильный доход.
После получения гражданства Греции инвестор может продать недвижимость, вернуть вложенные деньги и заработать на разнице в цене.
Цены на недвижимость в Греции растут в среднем на 5—15% в год в зависимости от региона. Рынок поддерживает спрос со стороны местных и иностранных покупателей.
Инвестор может уплачивать подоходный налог на льготных условиях, если проводит в стране более 183 дней в году и получает доход от сдачи греческой недвижимости в аренду. Но жить в Греции и становиться ее налоговым резидентом не обязательно.
При смене налоговой резиденции инвесторам доступен специальный режим: фиксированный налог 100 000 € в год на мировой доход независимо от его размера. Льгота действует до 15 лет.
Инвесторы вправе претендовать на гражданство Греции через 7 лет постоянного проживания в стране.
Греция разрешает двойное гражданство и не требует отказа от первого паспорта. Однако возможность его сохранения зависит от законодательства страны текущего гражданства.
Инвестор может включить в свое заявление членов семьи. Условия золотой визы позволяют добавить супруга или супругу, детей до 21 года и родителей.
Заявления на ВНЖ за инвестиции принимаются от иностранцев, которые:
Чтобы получить ВНЖ в Греции, инвестор не сдает экзамены на знание греческого языка, истории и культуры страны. Иметь высшее образование или опыт ведения бизнеса также не обязательно.
Вместе с основным заявителем ВНЖ в Греции получают следующие родственники:
Дети старше 21 года или 24 лет, которые учатся в вузе, не могут быть включены в заявку основного инвестора. Они отдельно подают заявление на золотую визу и выполняют инвестиционное условие.
Греция предлагает несколько оснований для получения ВНЖ за инвестиции. Инвестор может выбрать недвижимость, фонд, депозит или вложения в бизнес — в зависимости от бюджета и стратегии. Разберем каждый способ и его условия.
Для золотой визы подходят жилые и коммерческие объекты. Стоимость зависит от расположения и категории недвижимости:
Площадь недвижимости с минимальной стоимостью
По условиям золотой визы в Греции можно покупать не только готовую недвижимость, но и земельные участки под застройку. Главное условие — сразу заключить договор со строительной компанией.
Общая стоимость участка и строительного контракта должна соответствовать минимальным требованиям по опции: 800 000 € — для популярных районов, 400 000 € — для остальных регионов.
Такой подход позволяет инвестору получить ВНЖ еще до завершения строительства и создать недвижимость под свои потребности.
Инвестор может зарегистрировать право на собственность на себя или компанию, если она открыта в Евросоюзе и инвестор владеет 100% акций.
Если инвестор хочет купить один объект в совместную собственность с супругом или партнером, каждый инвестирует не менее 250 000—800 000 €, в зависимости от расположения и категории объекта.
Чтобы получить ВНЖ в Греции, разрешено заключить договор на проживание в гостинице на комплексных туристических курортах. Выбранный отель или резиденция должны иметь лицензию Греческой национальной туристической организации, ΕΟΤ.
Минимальные инвестиции для всего срока аренды — 400 000 €. Договор заключают минимум на 10 лет.
Инвестор подписывает договор таймшера туристического объекта на срок от 5 до 60 лет. Порог инвестиций по опции — 400 000 €.
Таймшер позволяет инвестору пользоваться апартаментами в отеле две-три недели в году без необходимости содержать недвижимость или искать арендаторов на время своего отсутствия.
Минимальная стоимость объекта — 400 000 €. Факт наследования или подарка подтверждают документами, например завещанием.
Стоимость объекта должна соответствовать установленному порогу, а право собственности — зарегистрировано на заявителя. Подать заявление на ВНЖ можно после завершения процедуры вступления в наследство или дарения.
Инвестор покупает доли в паевых и альтернативных инвестфондах на сумму от 350 000 €. Фонд должен соответствовать условиям:
Инвестор открывает срочный депозит в греческом банке на сумму от 500 000 €. Срок депозита — от 1 года с автоматическим продлением. Факт размещения и сохранения инвестиций подтверждают банковскими справками.
Совладельцами вклада могут быть супруг или супруга инвестора, а также близкие родственники — родители, дети, бабушки, дедушки, братья и сестры. Это упрощает управление деньгами внутри семьи. ВНЖ выдают инвестору и членам его семьи, включенным в заявление.
Инвестор вкладывает от 500 000 € в акции компании, которая зарегистрирована или имеет головной офис в Греции. Компания может специализироваться на инвестициях в недвижимость или действовать как венчурный фонд.
Венчурные фонды часто принимают капитал поэтапно — по мере появления инвестиционных проектов. В этом случае инвестор размещает остаток денег на специальном счете в банке-депозитарии фонда. Это подтверждает наличие необходимой суммы для ВНЖ.
При вложениях от 500 000 € инвестору доступны:
Другой вариант — собрать портфель ценных бумаг, которые торгуются на бирже. В этом случае минимальная сумма инвестиций составляет 800 000 €.
| Опция | Минимальные инвестиции | Прочие расходы | Общие расходы |
| Покупка недвижимости | 250 000 € | От 15 000 € | От 265 000 € |
| Паи инвестфондов | 350 000 € | От 4000 € | От 354 000 € |
| Аренда туристической недвижимости | 400 000 € | От 4000 € | От 404 000 € |
| Таймшер туристической недвижимости | 400 000 € | От 4000 € | От 404 000 € |
| Недвижимость в наследство или дар | 400 000 € | От 15 000 € | От 415 000 € |
| Банковский депозит | 500 000 € | От 4000 € | От 504 000 € |
| Гособлигации | 500 000 € | От 4000 € | От 504 000 € |
| Акции греческих компаний | 500 000 € | От 4000 € | От 504 000 € |
| Портфель ценных бумаг | 800 000 € | От 4000 € | От 804 000 € |
В 2024 году Греция изменила условия получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Минимальная сумма стала зависеть от типа объекта и региона, в котором он находится.
Новые требования к стоимости:
Если инвестор выбирает недвижимость стоимостью от 400 000 или 800 000 €, он может купить только один объект площадью от 120 м². Небольшие квартиры и студии больше не подходят для получения ВНЖ.
Инвестиционную недвижимость запрещено сдавать в краткосрочную аренду. За нарушение предусмотрен штраф до 50 000 € и аннулирование вида на жительство.
Стоимость жилой недвижимости в Греции в среднем составляет 2743 € за 1 м². Объекты на Крите и Санторини обойдутся на 35—64% дороже
Цены на недвижимость в Греции растут на 5—15% в год в зависимости от региона. В среднем, в 2025 году цены на недвижимость в Греции выросли на 7,7% в годовом исчислении при инфляции в 2,1%[1]. Рост обусловлен высоким спросом со стороны местных жителей и иностранных покупателей.
Цены на вторичную недвижимость растут быстрее. Так, в третьем квартале 2025 года цены на новые квартиры выросли на 6,6% в годовом выражении, а на квартиры старше 5 лет — на 8,5%[2].
| Цена за 1 м² | Особенности | Популярность среди иностранцев | |
| Афины | 3159 € | Самый крупный рынок страны, высокий спрос на аренду | 65% всех сделок |
| Салоники | 3200 € | Лидер по росту цен: +11% за год, 35% жителей арендуют недвижимость | Средняя |
| Крит | 3705 € | Туристический центр, высокий сезон с апреля по октябрь | Высокая |
| Санторини | 4500 € | Самый посещаемый остров — 3 млн туристов в год | Высокая |
По опыту экспертов Иммигрант Инвест, новые объекты пользуются большей популярностью среди инвесторов, чем вторичный рынок.
Объекты долгосрочной аренды пользуются высоким спросом у студентов и иностранных специалистов. Такие договоры, как правило, заключают сразу на три-четыре года.
Стандартный пакет документов для ВНЖ в Греции включает:
Дополнительные документы зависят от выбранной опции инвестирования. Например, если инвестор купил недвижимость, он также предоставляет договор купли‑продажи и свидетельство о регистрации в Земельном кадастре.
Все документы переводят на греческий язык и заверяют апостилем.
Если для ВНЖ инвестор выбрал любую опцию, кроме покупки недвижимости, то для въезда в Грецию ему потребуется получить национальную визу D. Это можно сделать в консульстве Греции в стране гражданства или постоянного проживания.
Документы для подачи на национальную визу включают:
По опыту юристов Иммигрант Инвест, ВНЖ в Греции получают в срок от 4 месяцев.
Сертифицированный Anti Money Laundering Officer проверяет документы инвестора и оценивает возможные риски. Цель проверки — удостовериться, что заявитель соответствует всем условиям для получения ВНЖ. В частности, не имеет судимости и получает деньги законным образом.
Если проверка выявляет риск отказа, предлагаем решение: подготовить дополнительные документы или выбрать другую инвестиционную программу. Подписываем договор только после успешной предварительной проверки.
Покупка недвижимости — самый популярный вариант среди инвесторов.
Эксперты по недвижимости Иммигрант Инвест помогают подобрать подходящий объект, исходя из задач и бюджета инвестора. Наша база недвижимости насчитывает около 200 проектов, подходящих для ВНЖ за инвестиции.
Юристы заполняют государственные формы и составляют индивидуальный список документов под ситуацию инвестора.
Юрист подает заявление и документы на регистрацию налогового номера в Греции. Он нужен для любых крупных сделок, в том числе для покупки недвижимости в стране.
Для опции с покупкой недвижимости инвестор заключает предварительный договор купли-продажи и вносит предоплату в размере 10% от стоимости недвижимости. После этого юристы готовят финальный договор вместе с нотариусом.
Когда инвестор подписал финальный договор купли‑продажи и оплатил полную стоимость недвижимости, юрист передает подписанный договор в реестр недвижимости и получает сертификат о регистрации.
Инвестору отправляют документы вместе с официально заверенным переводом.
Заявление ВНЖ подают онлайн на официальном сайте миграционной службы Греции. Инвестор получает сертификат, по которому можно находиться в стране в течение одного года — до одобрения заявки на ВНЖ.
Всем заявителям необходимо сдать биометрию: фотографии и отпечатки пальцев.
Записаться на сдачу биометрии можно через 1—2 недели после подачи заявления на ВНЖ. Юрист записывает инвестора на удобную дату и время в отделение миграционной службы в Греции. Для поездки в страну понадобится:
Сдать биометрию нужно в течение 6 месяцев с даты подачи на ВНЖ и до истечения одного года.
Инвестор может получить карту ВНЖ сам или поручить это юристу. При получении карты ВНЖ инвестор возвращает сертификат о подаче документов на вид на жительство.
Основные причины отказа:
Иммигрант Инвест помогает получить вид на жительство в Греции, сопровождая на каждом этапе. 99% клиентов Иммигрант Инвест успешно получили ВНЖ.
Срок действия ВНЖ — 5 лет, продлевать его можно неограниченное количество раз.
Чтобы продлить ВНЖ, инвестор подает заявление и следующие документы:
Документы на продление подают за несколько месяцев до того, как истечет срок действующего ВНЖ.
Главное условие для продления ВНЖ — сохранять инвестиции: нельзя продавать недвижимость, ценные бумаги или закрывать банковский депозит.
Дети продлевают золотую визу вместе с инвестором только до 21 года. Далее разрешается переоформить недвижимость на ребенка: в этом случае он станет основным заявителем, а инвестор продлит ВНЖ как родитель.
Другой вариант — инвестор покупает еще один объект недвижимости стоимостью от 250 000 € на имя ребенка. Это можно сделать после того, как ребенку исполнится 18 лет.
Сбор за обработку заявления на продление ВНЖ составляет:
Весь доход, полученный в Греции, нужно декларировать и уплачивать за него налоги. Но налоговым резидентом Греции инвестор становится, если проживает в стране больше 183 дней в году.
Подоходный налог для резидентов взимается по прогрессивной шкале. Ставка зависит не только от суммы, но и от типа дохода:
Дополнительно уплачивается так называемый взнос солидарности — от 0 до 10%, в зависимости от дохода.
Льготный налоговый режим позволяет инвестору уплачивать фиксированный подоходный налог в размере 100 000 € в год независимо от суммы и типа мирового дохода. Срок действия льготы — 15 лет.
Режимом может воспользоваться иностранец, который:
Члены семьи инвестора могут присоединиться к льготному налоговому режиму. За каждого родственника инвестор доплачивает 20 000 € в год.
Налоги на недвижимость. Владельцы недвижимости платят налог на собственность ENFIA и муниципальный налог TAP.
ENFIA уплачивают раз в год. Сумма рассчитывается индивидуально в зависимости от установленной «объективной стоимости недвижимости», площади, расположения, типа и возраста объекта.
Ставка муниципального налога составляет 0,025—0,035% от стоимости недвижимости. Процент также зависит от расположения и возраста объекта. Налог включен в счет за коммунальные услуги.
Расходы на коммунальные услуги включают платежи за электричество, водоснабжение и вывоз мусора. Счет за квартиру площадью 85 м² составляет около 200 € в месяц.
ВНЖ в Греции дает право легально проживать в стране и пользоваться всеми преимуществами, но также накладывает определенные обязательства на резидентов.
Резидент вправе:
Инвесторы не могут работать в стране, но вправе получать пассивный доход от долгосрочной аренды.
Резидент обязан сохранять инвестиции в течение всего срока действия ВНЖ. Соблюдать законы Греции и своевременно оплачивать все обязательные платежи. Также необходимо соблюдать правила использования инвестиционной недвижимости и выполнять требования ВНЖ.
Вид на жительство не равен гражданству. Чтобы получить паспорт Греции, требуется отдельная процедура и выполнение условий по проживанию.
Подать заявление на гражданство разрешено спустя 7 лет непрерывного проживания в Греции. Это означает, что инвесторы должны проводить в Греции не менее 183 дней в году.
С 2021 года заявители также сдают экзамен на знание языка, культуры, истории, географии и системы управления Греции. Экзамен проводится дважды в год и требует знания греческого языка на уровне B1. После успешной сдачи экзамена выдается сертификат.
Сбор за подачу заявления на гражданство — 700 €. Для граждан Евросоюза, беженцев и лиц без гражданства сумма составляет 100 €.
Отказываться от паспорта другой страны не нужно, только если этого не требует законодательство страны первого гражданства.
Золотая виза в Грецию дает долгосрочный статус, но подходит не всем инвесторам. Перед подачей заявления важно учитывать ограничения программы: требования к составу семьи, запрет на работу по найму и особенности пути к гражданству.
Запрет на краткосрочную аренду. Инвестиционную недвижимость нельзя сдавать на короткий срок, в том числе через Airbnb. За нарушение взимают штраф до 50 000 € и аннулируют вид на жительство.
Запрет на работу в стране. Золотая виза не дает права работать по найму. Для трудоустройства нужно отдельное разрешение. Если инвестор планирует работать в греческой компании, ему нужно выбирать другой тип ВНЖ.
Обязательства по реконструкции. Минимальный порог инвестиций 250 000 € действует для объектов под реконструкцию или реставрацию. Работы нужно закончить в течение 5 лет до первого продления ВНЖ.
Если работы не завершены вовремя, статус не продлят и могут наложить штраф 150 000 €. Недвижимость с незавершенной реконструкцией сложнее продать, поэтому инвестор рискует не только статусом, но и возможностью быстро вернуть вложения.
Ограничения по составу семьи. В заявку можно включить детей до 21 года. С 21 до 24 лет их включают, только если они учатся в вузе. После 24 лет ребенок не сможет продлить статус вместе с родителями. Ему нужно подавать отдельное заявление.
Долгий путь к гражданству. Вид на жительство не дает гражданство автоматически. Чтобы претендовать на паспорт, нужно жить в Греции 183 дня в году в течение 7 лет. Еще заявитель сдает экзамен по языку, истории и культуре.
Греция — страна с мягким климатом и развитой инфраструктурой. Ежемесячные расходы одного человека составляют около 850—900 € без аренды, семьи из четырех человек — 2700—3000 €. Для сравнения: в Германии и Франции расходы одного человека достигают 1000 €, семьи — 3400 € в месяц без учета аренды.
В Греции основу питания средиземноморская кухня: в рационе много овощей, мяса, морепродуктов и оливкового масла. Оливковое масло греки добавляют в любые блюда — это основа местной кулинарии.
В стране производят более 50 видов сыра. Самый известный — овечий сыр фета, который используют в салатах и горячих блюдах. Кроме него греки делают твердые сорта: гравьеру и кефалотири.
Традиции виноделия насчитывают около 4000 лет. Виноград выращивают практически во всех регионах: на островах Эгейского и Ионического морей, Крите, Эпире, в центральной Греции. В стране производят международные сорта вин, но греки предпочитают уникальные местные: асиртико, ксиномавро, родитис.
Стоимость продуктов в магазинах:
Обед в кафе на одного человека обойдется в среднем в 15 €. Ужин в ресторане на двоих — в 50 €.
Городской транспорт представлен автобусами, троллейбусами и трамваями. В Афинах и Салониках есть метро. Стоимость проезда на общественном транспорте в одну сторону — около 1,2—1,4 €. Проездной на один день стоит 4,5 €, на месяц — 30 €.
Начальная цена поездки на такси — 4 €, затем — 1,10 € за каждый км. С полуночи стоимость поездки в 2 раза дороже.
Система здравоохранения Греции делится на государственный и частный сектор. Национальная система здравоохранения доступна всем, кто платит взносы в фонд соцстрахования — 22,8% с зарплаты. В стоимость страховки входят консультации, госпитализация и лекарства.
Иностранцы, которые получают ВНЖ в стране, обязаны купить медицинскую страховку. По такой страховке можно бесплатно получить экстренную помощь и некоторые медикаменты, а также прийти на прием семейного врача. За остальные услуги нужно платить. Стоимость частного медицинского страхования — от 300 € в год на человека.
Иммигрант Инвест работает с 2006 года. За это время клиенты компании получили около 10 000 паспортов. Доля одобренных заявлений составляет 99%. Компания выступает лицензированным агентом и несет ответственность перед государственными органами за каждое поданное заявление.
Юристы компании входят в Investment Migration Council — международную ассоциацию специалистов в сфере инвестиционной миграции.
Предварительная проверка и управление рисками. Иммигрант Инвест начинает работу с проверки профиля инвестора и источника денег. Комплаенс-отдел проводит Due Diligence, проверку на благонадежность. В отделе работают специалисты с сертификатом CAMS. Проверка снижает риск отказа до 1%.
Работа только с объектами, которые подходят под требования. Юристы проверяют каждый объект недвижимости: изучают обременения, лицензии и проверяют минимальный порог инвестиций. Такая подготовка исключает покупку объекта, который не подходит под требования ВНЖ.
Отказ от рискованных схем. Иммигрант Инвест не предлагает схемы с возвратом части денег. Юристы не используют решения, которые формально соответствуют закону, но могут привести к потере статуса.
Прозрачная структура затрат. Инвестор получает расчет всех расходов: стоимость недвижимости или другой инвестиции, государственные сборы, налоги, нотариальные услуги и комиссии. Структуру платежей согласуют до начала процесса — это исключает скрытые платежи.
Полное сопровождение. Специалисты компании подбирают объект недвижимости, помогают открыть счет в банке, подготавливают документы и организуют подачу заявления. С заявителем работает персональный менеджер, который контролирует каждый этап и сообщает о статусе дела.
Программа золотой визы привлекла в Грецию около 2,6 млрд евро в виде иностранных инвестиций. Основная часть вложений направляется в сектор недвижимости — инвесторы покупают квартиры, виллы и коммерческие объекты.
Спрос со стороны инвесторов особенно заметен в крупных городах и на популярных курортах. Он приводит к росту цен на недвижимость, особенно на новостройки и объекты в туристических районах. Для экономики это означает увеличение налоговых поступлений и активизацию частного капитала.
От 4 месяцев, если получать ВНЖ за инвестиции. Но срок рассмотрения заявления зависит от загруженности миграционной службы.
Да. С греческим видом на жительство инвестор и его семья получают безвизовый въезд в 29 стран Шенгенской зоны на 90 дней из 180.
Вид на жительство получают на разных основаниях:
Но самый быстрый и надежный способ — получить ВНЖ за инвестиции в экономику страны.
Подать на гражданство разрешается тем, кто прожил в Греции не менее 7 лет с видом на жительство и сдал экзамены на знание языка, культуры и истории страны.
При покупке жилой или коммерческой недвижимости на сумму от 250 000 € можно получить ВНЖ в Греции за инвестиции.
Это зависит от бюджета и последующего использования недвижимости:
Эксперты Иммигрант Инвест помогут подобрать недвижимость для отдыха, сдачи в аренду и постоянной жизни в Греции.
Список документов для ВНЖ зависит от выбранной опции инвестирования. Но все инвесторы предоставляют:
Инвестиции необходимо сохранять в течение всего периода действия ВНЖ. Продажа активов приведет к потере статуса резидента. Вернуть инвестиции можно только после получения гражданства или при отказе от ВНЖ.
Если инвестор купил недвижимость, для въезда в Грецию достаточно шенгенской визы. Если иностранец выбрал другую опцию, потребуется получить национальную визу D.
Да, резиденты Греции могут открывать банковские счета в греческих банках. Для этого потребуется предоставить копию паспорта, карту ВНЖ, налоговый номер AFM и подтвердить адрес проживания в Греции.
