Все сделки с недвижимостью на Кипре сопровождаются налогами: их уплачивают покупатели, продавцы, арендодатели и даже те, кто получает виллу в наследство. На Кипре нет только ежегодного налога на недвижимость — его отменили в 2017 году.
Рынок недвижимости Кипра привлекает инвесторов со всего мира. Если купить объект стоимостью от 300 000 €, можно получить бессрочный ПМЖ для всей семьи, перевезти бизнес и пользоваться налоговыми льготами.
Налоги на недвижимость не различаются для резидентов и нерезидентов Кипра:
Резидентами Кипра считаются граждане страны и иностранцы, которые получили там вид на жительство. Иностранцы без ВНЖ или ПМЖ на Кипре — не являются резидентами, но имеют право покупать недвижимость на острове.
ПМЖ на Кипре можно получить за инвестиции: через покупку недвижимости на Кипре, ценных бумаг или акций кипрских компаний. Жилые объекты разрешено покупать только у застройщика, а коммерческие — как на первичном, так и на вторичном рынке. Инвестору и его семье выдают статус резидента сразу на всю жизнь.
Покупатель недвижимости на Кипре уплачивает:
НДС при покупке недвижимости в новостройке составляет 19% от суммы сделки. Как правило, налог уже включен в стоимость объекта.
Налог можно сократить до 5%, если инвестор покупает первый объект недвижимости на Кипре и собирается в нем жить. Чтобы воспользоваться льготой, необходимо выбрать жилье площадью до 190 м² и стоимостью до 475 000 €. Сниженная налоговая ставка будет применена к первым 130 м², к оставшейся площади — в размере 19%.
Льготная ставка НДС накладывает ограничения на покупателя: обязывает оставаться собственником минимум 10 лет и не сдавать объект в аренду. Если покупатель нарушит условия, ему потребуется доплатить в государственный бюджет разницу между сниженной и стандартной ставкой НДС.
Титульный сбор уплачивают при покупке недвижимости на вторичном рынке. Ставка налога зависит от рыночной стоимости объекта:
Налог можно разделить, если недвижимость находится в долевой собственности у супругов или партнеров. Налогооблагаемая сумма делится пропорционально долям владельцев, прописанным в договоре купли-продажи.
Гербовый сбор взимается по ставке 0,15%, если стоимость объекта составляет до 171 000 €, и 0,2% — свыше этой суммы. Сбор рассчитывается для недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Налог необходимо уплатить в течение 30 дней после заключения договора купли-продажи.
Если продать недвижимость дороже, чем купить, то этот доход облагается налогами. Базовая налоговая ставка — 20%, при этом первые 17 068 € прибыли не облагаются налогом.
Чтобы рассчитать сумму налогооблагаемой прибыли, из дохода продавца вычитают стоимость объекта при покупке, расходы на оформление сделки и улучшение недвижимости, например затраты на ремонт.
Налог на прибыль от продажи рассчитывается так: например, инвестор купил квартиру за 300 000 € в 2017 году, а через пять лет решил продать за 350 000 €. Доход от продажи составил 50 000 €.
Однако в 2019 году хозяин квартиры потратил 10 000 € на замену окон, а за сопровождение сделки по продаже заплатил риелтору 28 000 €. Эти затраты можно вычесть из суммы дохода. Таким образом, прибыль продавца составила 12 000 € — она не облагается налогом.
Налог на дарение недвижимости взимается по ставке:
Налог на наследство отменен на Кипре в 2000 году. Однако при переоформлении права собственности взимается титульный сбор от рыночной стоимости недвижимости — от 3 до 8%.
Владельцы недвижимости на Кипре, которые сдают квартиры и дома в аренду, платят подоходный налог. Ставка зависит от суммарного годового дохода налогоплательщика.
Подоходный налог на Кипре уплачивается по прогрессивной шкале и взимается по ставке:
Инвесторы с «золотой визой» на Кипре имеют право сдавать недвижимость в аренду. Средняя доходность от сдачи в аренду недвижимости в Фамагусте — 6,66% в год, в Лимасоле — 7,8% в год.
К регулярным затратам на кипрскую недвижимость можно отнести коммунальные платежи и платежи за страхование недвижимости. На Кипре нет ежегодного налога на недвижимость — его отменили в 2017 году.
Коммунальные платежи включают водоснабжение и водоотведение, электричество, вывоз мусора и другие коммунальные расходы. Согласно сайту Numbeo, коммунальные платежи за квартиру площадью 85 м² составляют в среднем 180 € в месяц.
Страхование недвижимости стоит примерно 40 € и зависит от вида собственности, общей площади жилого помещения и других факторов.
Путь к ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости состоит из восьми основных этапов.
Этап 1. Выбор объекта недвижимости может происходить вживую на Кипре или удаленно. Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест подбирают несколько объектов исходя из пожеланий заказчика и организуют онлайн-просмотр.
Этап 2. Проверка юридической чистоты объекта и подписание предварительного договора. Юристы Иммигрант Инвест проводят проверку недвижимости и владельца, чтобы убедиться — на объекте нет обременений.
После проверки юристы составляют предварительный договор, в котором указывают: технические характеристики объекта, адрес, сумму сделки, ответственность сторон и порядок перехода права собственности.
Этап 3. Резервирование объекта недвижимости. Инвестор при помощи юристов бронирует объект недвижимости и вносит депозит — 10% от рыночной стоимости. Деньги переводятся на специальный эскроу-счет для безопасного проведения сделки. Продавец получит деньги с этого счета только после завершения сделки.
На этом этапе юристы Иммигрант Инвест помогают инвестору и членам его семьи собрать и подготовить документы для получения ПМЖ.
Этап 4. Получение разрешения на покупку. На основании предварительного договора юристы Иммигрант Инвест получают разрешение на покупку недвижимости. Документы рассматривают от 2 до 4 недель. Земельный департамент Кипра накладывает вето на любые операции с объектом недвижимости на этот срок.
Этап 5. Заключение договора купли-продажи и оплата объекта. Юрист по доверенности уплачивает гербовый сбор и сдает один экземпляр договора купли‑продажи в Земельный департамент. После этого текущий владелец недвижимости не может совершать с объектом никаких действий, например, сдавать его в аренду или перестраивать.
После подписания договора покупатель уплачивает оставшиеся 90% стоимости недвижимости и НДС. Деньги отправляются на счет продавца.
Этап 6. Получение титула собственности в Земельном департаменте. Это документ, который подтверждает право владения. Когда титул собственности получен, инвестору необходимо уплатить налог на покупку недвижимости — от 3 до 8% от стоимости.
Этап 7. Подача документов на ПМЖ. Юристы Иммигрант Инвест подают необходимые документы и заявление инвестора на ПМЖ в Департамент гражданской регистрации и миграции. Как правило, заявление рассматривается в срок от трех месяцев.
Этап 8. Получение карты резидента. Когда заявление одобрено, инвестор и члены его семьи должны посетить Кипр, чтобы сдать биометрические данные и получить карты резидента.
ПМЖ Кипра за инвестиции можно получить при покупке жилой или коммерческой недвижимости на Кипре стоимостью от 300 000 €. Ниже представлены обязательные расходы инвестора при заключении сделки. Дополнительно оплачиваются услуги риелтора, нотариуса и юристов.
Дуплекс стоимостью 390 000 € общей площадью 119 м² в престижном районе Пафоса. Допустим, инвестор покупает первый объект недвижимости на Кипре, собирается переехать на остров и жить там постоянно. В таком случае НДС составит 5% вместо стандартных 19%.
| Стоимость недвижимости | 390 000 € |
| НДС — 5% | 19 500 € |
| Гербовый сбор — 0,2% | 780 € |
| Общие расходы | 410 280 € |
Вилла в Пафосе с видом на море и горы стоимостью 810 000 € общей площадью 143 м². Общая сумма сделки превышает допустимую по программе сниженного НДС — 475 000 €, поэтому инвестор заплатит НДС по стандартной ставке.
| Стоимость недвижимости | 810 000 € |
| НДС — 19% | 153 900 € |
| Гербовый сбор — 0,2% | 1620 € |
| Общие расходы | 965 520 € |
Бизнес-центр премиум-класса в деловом районе Лимасола стоимостью 3 870 000 €. НДС для коммерческой недвижимости стандартный — 19%.
| Стоимость недвижимости | 3 870 000 € |
| НДС — 19% | 735 300 € |
| Гербовый сбор — 0,2% | 309 600 € |
| Общие расходы | 4 914 900 € |
При покупке недвижимости инвестор уплачивает гербовый сбор, НДС, либо титульный сбор — налог на переход права собственности. При сдаче недвижимости в аренду — налог на доход, при продаже — налог на прирост капитала.
НДС на Кипре облагается только недвижимость, представленная на первичном рынке. Стандартный НДС при покупке объекта недвижимости в новостройке — 19%. Однако если недвижимость приобретается на острове впервые и с целью проживания, то НДС рассчитывается по льготной ставке — 5%.
Чтобы воспользоваться льготой, необходимо выбрать жилье площадью до 190 м² и стоимостью до 475 000 €. Сниженная налоговая ставка будет применена к первым 130 м², к оставшейся площади — в размере 19%.
Налог на недвижимое имущество на Кипре отсутствует. Он был отменен 1 января 2017 года.
Покупка недвижимости на Кипре стоимостью от 300 000 € позволяет получить ПМЖ на Кипре, создать «запасной аэродром» для себя и своей семьи, оптимизировать налоги для бизнеса, а через пять лет постоянного проживания на острове — получить гражданство Кипра.
Налог на прирост капитала собственник уплачивает, если продает жилую или коммерческую недвижимость на Кипре дороже, чем покупал. Налог с прибыли в размере 20% необходимо заплатить в течение месяца с даты продажи объекта. Первые 17 086 € прибыли налогом не облагаются.
