Что нужно знать инвестору о рынке недвижимости Кипра
Жилая недвижимость на Кипре подорожала на 7% с 2015 года. Но рынок развивался неравномерно: цены колебались от роста на 3,7% в 2019 году до снижения на 3,4% в 2021 году. Изменение цен на жилье соответствует уровню инфляции — это делает инвестиции в кипрскую недвижимость надежным инструментом, чтобы сохранить капитал.
Цены на недвижимость на Кипре растут вместе с восстановлением туристической сферы после пандемии. За 2022 год цены отыграли падение и продолжают расти — с января по май 2023 года средняя стоимость объектов увеличилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
Объем строящихся площадей на Кипре сократился на 15% в 2022 году по сравнению с предыдущим годом. При этом увеличилось количество объектов, сданных в эксплуатацию: застройщики отдают предпочтение наиболее ликвидной недвижимости — студиям и квартирам небольшой площади. Таким образом, при падении объемов строительства на Кипре — объемы рынка недвижимости растут.
Недвижимость на Кипре доступна для жителей страны: 70% населения живет в собственных домах и квартирах — это соответствует средним значениям по Евросоюзу. Для сравнения: в Германии в собственной недвижимости живет 46% населения, а в Венгрии — 90%.
Доходность аренды составляет в среднем 8,5% в год. Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду самостоятельно или заключить договор с компанией по управлению зарубежной собственностью.
Около 600 тысяч туристов ежегодно арендуют жилую недвижимость во время путешествий по Кипру. Кроме этого, примерно 270 тысяч местных жителей и экспатов арендуют дома и квартиры, в том числе — на длительный срок.
Какую недвижимость покупают инвесторы на Кипре
Квартиры на Кипре покупают в два раза чаще, чем дома или таунхаусы. Одна из причин растущего спроса на апартаменты в том, что киприоты переезжают в города: с 2015 года городское население Кипра увеличилось на 20%.
Средняя стоимость квартиры на Кипре — 235 000 €. Апартаменты до 250 000 € — самые популярные: их покупают в пять раз чаще, чем объекты стоимостью до 500 000 €. Цена зависит от района, близости к морю, транспортной доступности и инфраструктуры жилого комплекса — наличия бассейна, лифта, парковки.
Средняя стоимость дома на Кипре — 316 000 €, но чаще всего покупают дома стоимостью до 250 000 €. При этом дома в ценовой категории до 500 000 € более популярны, чем квартиры той же стоимости.
Лимасол, Пафос и Никосия — самые популярные районы для покупки недвижимости, на которые приходится три четверти всех продаж.
Иностранцы чаще покупают недвижимость в трех южных прибрежных районах — Лимасоле, Пафосе и Ларнаке. Там заключены 9 из 10 сделок купли-продажи жилья. Лимасол — лидер по продажам недвижимости высшей ценовой категории: три четверти квартир и домов дороже 1,5 миллионов евро купили в этом районе.
Средняя сумма сделки с недвижимостью на Кипре по районам
| Район | Средняя сумма сделки с недвижимостью |
| 330 000 € 34% всех продаж иностранцам | |
| Пафос | 240 000 € 34% всех продаж иностранцам |
| Никосия | 165 000 € 6% всех продаж иностранцам |
| Ларнака | 160 000 € 20% всех продаж иностранцам |
ПМЖ на Кипре для покупателя недвижимости
Инвесторы получают ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости стоимостью от 300 000 €. ПМЖ также могут получить члены семьи покупателя: супруга или супруг, дети до 25 лет. Вид на жительство на Кипре позволяет оптимизировать налоги, вести бизнес в стране, подготовить «запасной аэродром» или переехать.
Инвестор может купить один или два объекта жилой или коммерческой недвижимости общей стоимостью от 300 000 €. Жилую недвижимость для ПМЖ покупают только на рынке новостроек, коммерческую недвижимость можно купить и на вторичном рынке.
Покупатель недвижимости для ПМЖ подтверждает, что заработал деньги для оплаты покупки за пределами Кипра. Дополнительно инвестор переводит в кипрский банк 50 000 €, чтобы подтвердить финансовую состоятельность. На каждого члена семьи дополнительно переводят по 15 000 €.
ПМЖ на Кипре выдают бессрочно, но инвестор ежегодно подтверждает владение недвижимостью и каждые пять лет обновляет карту вида на жительство.
Как купить недвижимость на Кипре
Покупка недвижимости на Кипре занимает несколько недель. Недвижимость можно подобрать дистанционно или приехать на Кипр лично.
Инвестор может заключить сделку самостоятельно: законы Кипра не требуют привлекать поверенного по недвижимости — солиситора. Но юрист упростит оформление сделки: проверит обременения на объект, получит разрешение на покупку от Совета министров Республики Кипр для иностранного покупателя, заключит договор по доверенности, зарегистрирует недвижимость.
Покупателю необходимо открыть счет в кипрском банке, чтобы оплатить покупку. Клиент лично посещает отделение банка на Кипре, чтобы открыть счет.
Сопутствующие расходы при покупке составляют от 3,2 до 20,2% от стоимости недвижимости:
- налог на переход права собственности на вторичную недвижимость — от 3 до 8% в зависимости от стоимости;
- НДС на новостройки — от 5 до 19%;
- гербовый сбор или госпошлина за регистрацию — до 0,2% в зависимости от стоимости, но не более 20 000 €;
- юридическое сопровождение сделки — 1%.
Процедура покупки недвижимости на Кипре иностранцем
- Выбрать подходящий объект.
- Получить разрешение на покупку от Совета министров Республики Кипр.
- Открыть счет в кипрском банке для расчетов по договору купли-продажи.
- Заключить предварительный договор и внести задаток до 10% стоимости, чтобы забронировать объект на два месяца.
- Подписать договор купли-продажи и оплатить аванс до 30% от стоимости недвижимости.
- Зарегистрировать сделку и получить документ о праве собственности в Земельном департаменте Кипра.
- Оплатить оставшуюся часть стоимости за вычетом задатка и аванса.
Недвижимость в ипотеку могут купить граждане Кипра и иностранцы с ВНЖ или ПМЖ. Ставка по кредиту плавающая или фиксированная — примерно 4%, первоначальный взнос — от 10 до 35% стоимости недвижимости. Ипотечный кредит выдают на срок от 5 до 40 лет.
Сколько стоит содержать недвижимость на Кипре
Расходы на содержание недвижимости на Кипре включают ежегодный муниципальный налог и коммунальные услуги.
Налоги. На Кипре нет налога на недвижимое имущество, но собственники уплачивают ежегодный муниципальный сбор от 55 до 185 € на инфраструктуру: освещение и уборку улиц, канализацию, ремонт. Размер сбора зависит от района и площади недвижимости.
Доходы от аренды недвижимости на Кипре включают в базу для уплаты подоходного налога. Ставка налога прогрессивная — от 0 до 35%. Максимальную ставку применяют на часть дохода свыше 60 000 € в год.
Расходы на коммунальные услуги на Кипре составляют от 100 до 300 € в месяц за квартиру площадью 90 м2. Коммунальные расходы включают плату за электричество, водоснабжение, и содержание дома.
Интернет и цифровое телевидение в зависимости от оператора, скорости и дополнительных услуг стоит от 25 до 50 €. Подключают интернет и телевидение бесплатно.
Расходы при продаже недвижимости на Кипре
Продавец недвижимости на Кипре уплачивает налог на прирост капитала в 20% с разницы между ценой покупки и продажи. Продавец имеет право на налоговые вычеты, например, в размере расходов на ремонт квартиры или дома.
Дополнительно продавец уплачивает агентский сбор от 3 до 5% от суммы сделки, если продает недвижимость через риелтора.
3 преимущества покупки недвижимости на Кипре
1. Доходный и ликвидный актив. Стоимость жилой недвижимости на Кипре увеличивается. При этом рост цен соответствует уровню инфляции, что позволяет защитить капитал.
Инвестор может сдавать недвижимость в аренду и получать дополнительный доход 8,5% в год от стоимости объекта.
2. ПМЖ на Кипре, чтобы переехать или создать «запасной аэродром». Покупатель недвижимости на Кипре может получить ПМЖ вместе с семьей. Инвестор может переехать на Кипр или жить в другой стране и приезжать на остров, даже когда границы закрыты для туристов.
ПМЖ на Кипре за покупку недвижимости дает право открыть собственную компанию и работать в ней директором.
3. Шенгенская виза по упрощенной процедуре. Кипр входит в Евросоюз, но не входит в Шенгенскую зону, поэтому иностранцу с кипрским видом на жительство нужна виза для путешествий. Без визы можно посетить только Болгарию, Румынию и Ирландию.
Коротко о главном: что учесть при покупке недвижимости на Кипре
- Цены на кипрскую недвижимость выросли на 7% за семь лет. На динамику цен негативно повлияла пандемия, но рынок отыграл падение и начал расти.
- Спрос на кипрскую недвижимость растет: в 2022 году количество сделок купли-продажи увеличилось на 12%, а объем продаж — на 27%.
- Средняя стоимость квартиры на Кипре — 235 000 €, дома — 316 000 €.
- Самые популярные районы Кипра среди иностранных покупателей — Лимасол, Пафос и Ларнака. Больше всего недвижимости стоимостью от 1,5 миллиона евро покупают в Лимасоле — три четверти всех продаж.
- Покупатели недвижимости получают ПМЖ на Кипре при стоимости объекта от 300 000 €.
Часто задаваемые вопросы
Приехать на Кипр необходимо минимум один раз. Выбрать недвижимость и заключить договор купли-продажи можно дистанционно. Но покупателю необходимо открыть счет в кипрском банке, чтобы оплатить сделку. Счет открывают только после личного визита в отделение банка.
Выбор недвижимости зависит от целей инвестора: готовое жилье чаще покупают, чтобы сдавать в аренду, а строящиеся объекты — чтобы приумножить капитал. Наибольшей популярностью пользуются объекты стоимостью до 250 000 €, при этом при покупке недвижимости от 300 000 € можно получить ПМЖ на Кипре.
В дополнение к ликвидному активу инвесторы получают ПМЖ на Кипре, чтобы подготовить «запасной аэродром» на непредвиденный случай, переехать, оптимизировать налоги или вести бизнес. ПМЖ дает право, но не обязывает, жить в стране: инвестор может жить на Кипре или в другом государстве. Инвестор может подать прошение о гражданстве, если переедет на Кипр и проживет там пять лет.
Покупатели недвижимости платят НДС при покупке новостройки или налог на переход права собственности для вторичной недвижимости. Дополнительно уплачивают гербовый сбор или госпошлину за регистрацию. Сопутствующие расходы составляют от 3,2% стоимости недвижимости.
Расходы инвестора зависят от варианта инвестиций и состава семьи. Программа ПМЖ на Кипре для инвесторов предлагает четыре варианта инвестиций: покупку жилой или коммерческой недвижимости, акций кипрских компаний, паев инвестфондов.
Например, семья из трех человек в составе инвестора, его супруги и ребенка до 18 лет потратит на ПМЖ на Кипре за покупку недвижимости от 319 000 €: 300 000 € — стоимость недвижимости, 19 000 € — сопутствующие расходы. Дополнительно необходимо перевести в кипрский банк 75 000 €, чтобы подтвердить финансовую состоятельность.
Да, гражданин России может купить недвижимость на Кипре и получить ПМЖ, если соответствует условиям программы:
- старше 18 лет;
- без судимости;
- не под санкциями, без запрета на въезд в государства Евросоюза и Великобританию;
- с доходом от 50 000 €.
Инвесторы проходят проверку на соответствие законодательству по борьбе с отмыванием денег, которая подтверждает легальность дохода для покупки недвижимости.
Покупка дома стоимостью от 300 000 € позволяет получить ПМЖ на Кипре. Обладатель постоянного вида на жительство может въезжать в страну, даже когда границы закрыты для туристов. Жить владелец недвижимости с ПМЖ может на Кипре или в другой стране.
Правительство Республики Кипр, которая входит в Евросоюз, не контролирует территорию Северного Кипра — так называемой Турецкой Республики Северного Кипра. ТРСК не признана ООН, поэтому юридический статус недвижимости на Северном Кипре неоднозначен, хотя фактически объекты строят, продают и регистрируют в юрисдикции ТРСК. Недвижимость на территории Северного Кипра не дает права получить ПМЖ на Кипре за инвестиции.
Владелец квартиры на Кипре площадью 90 м² тратит на коммунальные платежи в среднем 2200 € в год. Дополнительно собственник уплачивает ежегодный муниципальный взнос на содержание инфраструктуры.
Гражданство Кипра можно получить по натурализации, если купить недвижимость, получить ПМЖ и прожить в стране пять лет. Для ПМЖ за инвестиции подойдет недвижимость стоимостью от 300 000 €.
