Покупка и продажа недвижимости на Кипре

Последние 5–7 лет на Кипре отмечается активное строительство – ежегодно на острове возводится около 8 тысяч объектов недвижимости. Выбор вариантов поистине огромен: от роскошных пляжных вилл и апартаментов в центре крупных городов до уютных таунхаусов и в небольших деревушках. При этом покупателям и продавцам недвижимости важно знать об условиях сделок с объектами, документах и сопутствующих налогах.

Условия сделок с недвижимостью

Дом на Кипре

В соответствии с законодательством Кипра, право на приобретение любого недвижимого имущества без каких-либо ограничений имеют киприоты, а также граждане ЕС с постоянным местом жительства на Кипре. При этом статус ПМЖ засчитывается, если человек проживает на Кипре не менее 185 дней в году.

Граждане стран, не входящих в ЕС, получают от местного муниципалитета разрешение на покупку только одной квартиры, одного дома, участка под застройку или земельного участка. При этом для таких категорий граждан предусмотрено ограничение по метражу объекта – не более 4 014 кв. м. Тогда как граждане ЕС могут покупать недвижимость любой площади.

Разрешение на покупку предусматривает равные права в плане использования недвижимости для всех категорий собственников: киприотов, граждан ЕС и иностранцев из стран, не входящих в Евросоюз. Распоряжаться объектом можно по своему усмотрению: жить в нем постоянно или сдавать в аренду.

Важно! Если вы покупаете недвижимость в рамках программы гражданства за инвестиции, объект должен находиться в вашей собственности не менее 5 лет. После этого в пожизненном владении должно остаться недвижимое имущество на сумму не менее 500 000 евро.

Приобретением недвижимости на Кипре считается:

  • передача правоустанавливающего документа между продавцом и покупателем;
  • долгосрочная аренда на срок более 33 лет;
  • приобретение акций компании, которая владеет недвижимым имуществом;
  • создание траста или любого типа учреждения, связанного с владением недвижимостью.

Процесс совершения сделки контролирует кипрский Закон о реальном исполнении. Покупатель недвижимости может обеспечить передачу приобретенного имущества на свое имя, передав надлежащим образом оформленную копию договора в Земельный кадастр в течение двух месяцев с момента подписания документа.

Внесение договора в Земельный кадастр не позволяет владельцу передать объект другому лиц, перепланировать его или обременить ипотекой. Кроме того, эта процедура дает покупателю право регистрировать собственность на свое имя, даже если владелец отказался внести это условие в договор.

Как купить недвижимость

Перед тем, как купить недвижимость, следует ответить на 3 вопроса, чтобы сориентироваться при поиске:  

  1. Для чего покупается объект. Это может быть дом для постоянного или временного проживания либо инвестиция для последующей аренды.
  2. Чем будет заниматься собственник. В доме или квартире можно отдыхать во время отпуска, принимать друзей, заниматься спортом или работать.
  3. Какие критерии имеют первостепенное значение – стоимость, местоположение, тип жилья.

Покупка недвижимости на Кипре – процедура довольно простая и не усложнена бюрократическими проволочками. Весь процесс укладывается в 3 этапа.

Выбор объекта

Вилла на Кипре

Для кандидатов на получение гражданства за инвестиции этот этап упрощается за счет всесторонней помощи со стороны лицензированного юридического агентства.

Специалисты «Иммигрант Инвест» подберут объекты по необходимым критериям и организуют поездку на Кипр для осмотра.

Хоть мы и не являемся агентством по недвижимости, но, благодаря нашему опыту работы, знаем надежных застройщиков и можем организовать просмотры. При этом мы не агитируем за конкретного девелопера, не навязываем конкретный объект –мы выступаем независимыми экспертами.

Наши сотрудники инспектируют объекты на каждом этапе строительства: от котлована до чистовой отделки. Зная, как происходит возведение дома, мы всегда подскажем, на что стоит обратить внимание.

Бронирование объекта

Выбрав объект недвижимости, покупатель в присутствии юриста заключает с продавцом договор резервации и вносит задаток – 10–20 тысяч евро. После этого продавец снимает недвижимость с продажи на 1–2 месяца. Договор имеет юридическую силу и не только временно закрепляет объект за покупателем, но и фиксирует его стоимость. То есть ни продавец, ни покупатель не могут изменить цену недвижимости в большую или меньшую сторону. 

Оформление договора купли-продажи

На это уходит от 2 до 5 дней. Бумагу можно подписать прямо на Кипре или дистанционно по возвращении в Россию. Деньги переводят на депонированный счет, доступ к которому у инвестора будет только при наличии подписи его юриста.

В течение 30 дней после заключения договора покупатель оплачивает гербовый сбор – 0,15 % от стоимости недвижимости, если она не превышает 170 000 евро. При увеличении суммы сбор увеличивается до 0,20 %.

Передача права собственности должна осуществляться законным представителем от имени покупателя. Перед тем, как объект недвижимости будет законно допущен к проживанию в нем, власти должны провести независимую инспекцию. По ее результатам выдается окончательное свидетельство о завершении строительства. Только после этого новый владелец получает титул собственника.

Как продать недвижимость?

Дом с бассейном на Кипре

Продавать дом, квартиру или земельный участок на Кипре можно с помощью юриста или риелторского агентства.

Продажа с участием юриста

Помощь юриста при продаже недвижимости является на Кипре распространенной практикой. Квалицированный специалист работает только в интересах своего клиента и следит за соблюдением всех законов по продаже недвижимости. Главное – убедиться в том, что юрист не связан финансовыми интересами с покупателем.

Адвокат проконтролирует налоговую и юридическую сторону продажи. Например, полностью разъяснит сумму налога на прирост капитала.

Продажа недвижимости начинается с подачи объявления на профильных сайтах. Преимущество такого решения – в огромном охвате, потому что жилье на Кипре ищут покупатели со всего мира. В объявлении вы указываете ключевые особенности своего предложения, включая расположения относительно пляжа крупного города или аэропорта.

После того, как вы нашли покупателя, время вновь обратиться к юристу. Он составит залоговый договор, проследит за передачей суммы бронирования и ответит на все юридические вопросы. Вместе с этим вы должны убедиться, что заплатили все необходимые налоги на вашу собственность.

Присутствует юрист и при окончательной передаче собственности.

Продажа с участием риелторского агентства

Деятельность риелторов на Кипре регулируется законом и лицензируется Советом по регистрации агентов по недвижимости. Риелторы берут на себя основную работу по подготовке объекта к продаже, поиску покупателя и подготовке всех необходимых документов. Большинство комиссионных ставок составляют 3 % от окончательной цены продажи, однако некоторые агенты устанавливают более высокие наценки.

Налоги при сделках с недвижимостью

Сейчас на Кипре не действуют налог на недвижимость и имущественная пошлина. Основным фискальным сбором при сделках является налог на прирост капитала. Кроме того, покупатель имущества должен уплачивать местные налоги.

Налог на прирост капитала

На Кипре налог на прирост капитала взимается по ставке 20 % со следующих видов сделок:

  • продажа недвижимости, находящейся на территории республики;
  • продажа акций компании, которые владеют расположенной на Кипре недвижимостью через другие организации и получают не менее 50 % прибыли от рыночной стоимости таких объектов.

При расчете налога на прирост капитала из прибыли вычитают:

  • себестоимость или рыночную цену недвижимости по состоянию на 1 января 1980 года с учетом инфляции;
  • расходы, понесенные в связи с получением прибыли, например, сборы за перерегистрацию права собственности, юридические расходы и прочее.

От налога на прирост капитала освобождаются следующие виды сделок: 

  • передача акций или недвижимости по наследству;
  • дарение между родственниками до третьей степени родства;
  • передача дара компании, акционеры которой являются членами семьи дарителя и продолжают оставаться членами семьи в течение пяти лет с момента дарения;
  • подарки между акционерами семейной компании, если подаренное имущество также было получено компанией в результате дарения. Имущество должно находиться в собственности получателя на протяжении не менее 3-х лет с момента дарения;
  • пожертвование в пользу благотворительной организации, муниципалитета или политической партии;
  • обмен или продажа сельскохозяйственных земель;
  • обмен недвижимого имущества, если стоимость объектов равнозначна;
  • прибыль от продажи акций, котирующихся на бирже;
  • прибыль от отчуждения имущества или акций в процессе реорганизации;
  • передача недвижимого имущества без вести пропавшего лица, если в отношении такого имущества действует режим управления наследственным имуществом;
  • передача недвижимости между супругами в случае расторжения их брака по решению суда.

Физические лицо имеет право на пожизненные вычеты из прибыли:

  • от продажи квартиры или дома (основного места проживания) – 85 430 евро;
  • от продажи сельскохозяйственных земель – 25 629 евро;
  • от продажи прочего имущества (автомобиль, украшения, бытовая техника и т.д.) – 17 086 евро.

Местные налоги

Зарегистрированный владелец недвижимого имущества подлежит незначительному муниципальному налогообложению. Эти налоги рассчитываются в зависимости от площади и размера имущества и охватывают обслуживание канализации и уличного освещения, сбор мусора, капитальный ремонт и прочее. Общая сумма сборов составляет от 80 до 170 евро в год.

Заключение

Напоследок рассмотрим основные подводные камни, с которыми можно столкнуться при сделках с недвижимостью:

  1. Покупка дома на земле, которая заложена или не оформлена в собственность. Хотя такую практику кипрское правительство старается предотвратить, это все же может произойти. Крайне важно, чтобы юрист провел самую тщательную проверку девелопера и его предложения.
  2. Срок действия договора купли-продажи. Кипрское законодательство гласит, что в договоре должен быть установлен конечный срок действия договора, в течение которого он должен быть сдан в Земельный кадастр.
  3. Ограничения аренды. На Кипре действуют строгие законы, касающиеся владельцев-нерезидентов, сдающих в аренду свою недвижимость на краткосрочной основе. Когда вы – нерезидент и подаете заявление на получение разрешения на покупку в Совете министров, вы должны заявить, что недвижимость не будет использоваться в коммерческих целях.
Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Второе гражданство за инвестиции

Получайте экспертные материалы от нашей команды. Сравнения, примеры из практики, особенности и нюансы инвестиционных программ 👇
  • Это поле используется для проверочных целей, его следует оставить без изменений.

Хотите получить индивидуальное решение для своей семьи?

Разработаем индивидуальное решение, подберем страну и статус которые будут решать ваши задачи, сопроводим весь процесс.

Предпочитаете мессенджеры?

Пролистать наверх