В 2024 году Кипр занял 12-е место в рейтинге лучших стран для инвестирования. В стране низкие налоговые ставки, льготные условия для развития бизнеса и высокий уровень жизни.
Если купить квартиру или помещение под магазин и сдать его в аренду, можно зарабатывать от 5 до 10% годовых.
Инвестиции в недвижимость Кипра могут принести не только прибыль. Если вложить 300 000 €, можно получить карту постоянного резидента. В качестве инвестиций подойдут как жилая, так и коммерческая недвижимость.
В статье вместе с экспертом разбираемся, во что выгодно инвестировать — от квартир до отелей.
1. Низкие налоги на покупку недвижимости. Размер налога зависит от типа жилья: для новостроек — до 19%, для вторичного рынка — от 3 до 8% в зависимости от стоимости объекта. При покупке также уплачивается гербовый сбор — от 0,15% до 0,20% от стоимости объекта в течение месяца после заключения сделки.
2. Льготы при покупке в новостройках. Если инвестор покупает жилье на острове впервые и оформляет сделку на себя как на физическое лицо, а не на компанию, он может снизить налог с 19 до 5%. Льгота влечет ограничение: нужно оставаться собственником минимум 10 лет и нельзя сдавать квартиру в аренду.
3. Доходность до 10% при сдаче в аренду. По сравнению с другими инструментами инвестирования, сдача квартиры в аренду на Кипре в 2024 году может принести от 7 до 10% в год. Это один из самых высоких показателей в странах Евросоюза.
4. Высокая ликвидность. Статистика за последние десять лет подтверждает, что стоимость объектов недвижимости на Кипре каждый год увеличивается на 0,5—1% от первоначальной рыночной цены с учетом инфляции. Таким образом, при продаже квартиры инвестор как минимум ничего не потеряет, а может даже заработать.
5. Широкий выбор объектов. На Кипре можно подобрать недвижимость на любой вкус: от небольших апартаментов до просторных квартир и вилл. Стоимость квадратного метра составляет от 870 €.
6. Простой процесс покупки. Правительство Кипра уменьшает количество бюрократии при оформлении сделок с иностранцами: достаточно выбрать объект, заключить договор, получить одобрение сделки и совершить её. Весь процесс может взять на себя опытный юрист.
7. Резиденство в европейской стране. Покупатели недвижимости стоимостью от 300 000 € вправе получить постоянный вид на жительство на Кипре. Карта резидента выдается бессрочно. Для сохранения резидентства жить на Кипре необязательно — достаточно прилетать на остров раз в два года.
8. До 340 солнечных дней в году. Зимой средняя температура воздуха на Кипре — +13…15 °C, летом — +28…33 °C. Температура воды в среднем составляет 22 °C, зимой не опускается ниже +17…19 °C, что позволяет купаться и заниматься водными видами спорта круглый год.
На острове растут дубы, можжевельники, сосны, клены, много цветов — круглый год вокруг будут зеленеющие изгороди. Климат на Кипре считается одним из самых здоровых в мире.
9. Безопасная и комфортная жизнь. Кипр — одна из самых безопасных стран в мире. На острове редко бывают землетрясения — последнее крупное произошло в 1999 году, рисков других стихийных бедствий нет.
Портал Insurly присвоил Кипру 88,6 баллов из 100 в рейтинге безопасности, проанализировав уровень медицины, образования, экологии и преступности. По количеству убийств страна находится в рейтинге между Швецией и Германией.
По оценке Земельного департамента Кипра, количество сделок по продаже недвижимости в феврале 2024 году выросло на 14% по сравнению с февралем прошлого года. Чаще всего инвесторы покупают жилые и коммерческие объекты в Лимассоле и Никосии.
Новостройки на Кипре бывают трех видов. В продаже есть апартаменты в домах на
Вторичный фонд — недвижимость, у которой уже был как минимум один собственник. В эту категорию попадает и старый фонд, и дома, построенные в 70-х годах прошлого века, и современная застройка. В основном это невысокие дома до 6 этажей, но в 20-м веке появились и дома до 14 этажей.
Объекты гостиничной сферы — апартаменты в отелях и целые комплексы с инфраструктурой. Сезон на Кипре длится почти круглый год, и популярность направления растет — только за 2023 год Кипр принял на 45% больше российских туристов, чем годом ранее.
Вложиться в объект для сдачи в аренду — выгодное решение. Бизнесом можно заниматься самостоятельно или доверить управление одной из девелоперских компаний, которые оказывают на Кипре такие услуги.
Коммерческая недвижимость. Чаще всего в продаже можно встретить помещения на первых этажах жилых комплексов, реже — отдельные объекты. При покупке такой недвижимости не обязательно самостоятельно организовывать бизнес — достаточно найти арендатора и получать ежемесячный гарантированный доход с его платежей.
Офисы — помещения в деловых центрах, в основном в Лимассоле и Никосии. С 2022 года на остров переехали многие
Лимассол — курортный город, который простирается на 15 км вдоль южного побережья Кипра. Население города составляет около 240 000 человек, из которых примерно 40 000 — русскоговорящие.
Город славится культурными мероприятиями, ночными клубами и ресторанами, привлекающими множество туристов. Также Лимассол служит деловым центром Кипра, привлекая международные компании, особенно в финансовом секторе.
В среднем, жители Лимассола тратят на жизнь 900 € в месяц без учета арендной платы, а семья из четырех человек — около 3100 €.
| Район | Плюсы | Минусы |
| Исторический центр В основном живет молодежь и туристы | Обжитой район; Много магазинов и ресторанов, есть рынки; Есть набережная и прогулочные зоны | Мало новостроек, дома старого фонда; Не хватает парковок, детских садов, школ и медучреждений; Много туристов, шумно, дорого |
| Центральный район В основном живут семейные пары с детьми | Близко к историческому центру, к паркам; Много детских садов, школ, медицинских учреждений | Почти нет новостроек; Дома в основном эконом-класса, а квартиры стоят дорого |
| Неаполис Подходит и для офисных работников, и для семей с детьми, и для | Самый развитый район с точки зрения инфраструктуры — современные ЖК, много офисов и торговых центров До всего близко, в том числе до городского пляжа | Район активно застраивается, поэтому нередко перекрывают дороги; Днем бывает пыльно и шумно |
| Гермассойя В основном живут состоятельные люди с семьями, которые выбирают для жизни не апартаменты, а частные дома | Тихий район вдоль побережья, есть парк с эвкалиптовыми деревьями; Достаточно развитая инфраструктура, много вилл и домов | Многие виллы в сезон сдаются в краткосрочную аренду туристам; Высокие цены |
| Аматуса Новый район с виллами и таунхаусами, лучше всего подходит для инвестиций | Самые современные дома, большая частная территория, чистые пляжи; Относительно невысокие цены | Инфраструктура пока только развивается: до магазинов нужно будет ездить на машине в центр |
Никосия — столица государства в глубине острова. Город разделен на две части: южная часть принадлежит правительству Республики Кипр, а северная — Турции.
В южной части города проживает 276 000 человек, еще около 200 000 человек — в северной. Среди населения Никосии около 7000 русскоговорящих.
В среднем, жители Никосии тратят на жизнь 800 € в месяц без учета арендной платы, а семья из четырех человек — около 2900 €.
| Район | Плюсы | Минусы |
| Агиос Омологитес Небольшой район рядом со старым городом. Подходит для офисных работников с семьей. | В шаговой доступности культурные объекты, парки, магазины, офисы, а также школы, сады и поликлиники; Легко добраться до любого района города | Дорогое жилье; Проблемы с паркингом |
| Строволос Деловой район города, где живет большинство местных жителей | Развитая инфраструктура: есть скверы, магазины, больницы, школы, детские сады и офисы; Хорошая транспортная доступность | Район застраивается, может быть шумно; Не такой живописный, как центральная часть города |
| Агланджа Второй крупный район Никосии после Строволоса — | Спокойный район, есть парк-лес Аталасс, по которому приятно гулять; Цены на недвижимость ниже, чем в Строволосе, много предложений в новостройках | Инфраструктура менее развита, чем в Строволосе; Неудобно жить без машины, общественный транспорт ходит нечасто; Расположен относительно далеко до центра |
Ларнака — город у моря, третий по размерам регион Кипра. В Ларнаке находится крупнейший аэропорт Кипра, принимающий большинство международных рейсов.
Население Ларнаки — около 50 000 человек, среди которых около 3000 русскоговорящих.
В среднем, жители Ларнаки тратят на жизнь столько же, сколько жители Лимассола: 900 € в месяц без учета арендной платы. Семье из четырех человек потребуется около 3100 €.
| Район | Плюсы | Минусы |
| Исторический центр Набережная Финикудес и несколько живописных улиц рядом | Оживленный район; Развитая инфраструктура | Много туристов, шумно; Дорогая недвижимость, в основном старый фонд |
| Маккензи В 15 минутах ходьбы от набережной, рядом с пляжами | В будние дни — тихий район, прекрасное место для занятий спортом; Стоимость жилья дешевле, чем в центре | Вечером в выходные шумно; Нужно дальше ходить за продуктами в супермаркеты |
| Деловой центр Районы Арадиппу, Дроша, Камерес | Много новостроек, развитая инфраструктура: есть торговые центры, детские сады, школы, больница, удобный выезд в город | Общественный транспорт не развит, неудобно жить без машины; Пешком до центра далеко |
| Пригороды Восточное побережье — Декелия, Ливадия, Пила;западное — Кити, Перволия, Минеу | Собственная частная территория; Рядом пляж, природа | Дома довольно дорогие; Для перемещений нужна машина |
Пафос — элитный курорт Кипра, туристический центр, прилегающий к уникальному старинному городу. Пафос внесён в список Всемирного наследия ЮНЕСКО благодаря уникальным памятникам — античным королевским гробницам, древним мозаикам и монументам.
Население Пафоса составляет 35 000 человек, из которых около 7000 — русскоговорящие.
В среднем, жители Пафоса тратят на жизнь столько же, сколько жители столичной Никосии: 800 € в месяц без учета арендной платы. Семье из четырех человек потребуется около 2900 €.
| Район | Плюсы | Минусы |
| Юниверсал В основном живут пенсионеры среднего класса, семейные туристы | Компактный район недалеко от набережной, близко к центру; Развитая инфраструктура, есть виллы с бассейнами | Нет спортзалов; Мало новостроек, в основном вторичное жилье |
| Като Пафос Район рядом с гаванью, с застройкой конца 90-х, но есть современные виллы. В основном живут туристы | Рядом много ресторанов; Недалеко набережная и пляжи | В несезон большая часть заведений закрывается, жить с семьей неудобно; Дома дорогие или с плохим ремонтом |
| Мелано Расположен между Царскими гробницами и пригородом Хлорака | Много новостроек и вилл с панорамным видом на море; Цены относительно демократичные, хорошая инфраструктура | Далеко до моря, нет пляжей в шаговой доступности — для комфортной жизни нужно выбирать виллу с бассейном |
Расходы на покупку складываются из стоимости объекта и сопутствующих трат — пошлин и комиссий. Обязательного страхования недвижимости при покупке на Кипре нет.
Стоимость квадратного метра в центре Лимассола — 4330 €, в спальных районах — 3284 €. Эти цены — самые высокие на острове. В Пафосе, Ларнаке и Никосии цены как минимум в два раза ниже.
Налоги составляют от 3 до 19,2% от суммы сделки. Размер налога зависит от стоимости объекта, метража, возраста и юридического статуса продавца. Если квартира покупается у застройщика, инвестор платит только НДС; если на вторичном рынке — только налог на переход права собственности. Гербовый сбор нужно уплатить в любом случае.
НДС на Кипре составляет 19%, но в некоторых случаях ставку снижают до 5%. Льготы доступны покупателям жилой недвижимости, которые планируют использовать эту недвижимость как основное и постоянное место жительства.
Льготная ставка НДС применяется на первые 130 м² недвижимости, если их стоимость не превышает 350 000 €; на оставшуюся часть действует стандартная ставка 19%. При этом общая площадь жилого объекта не превышает 190 м², и он стоит меньше 475 000 € — иначе льготу применить нельзя.
Налог на переход права собственности составляет от 3 до 8%. Конечную стоимость рассчитывает Земельный Комитет на основании суммы сделки, средней стоимости аналогичных объектов в регионе и количества собственников.
Гербовый сбор составит от 0 до 0,2% от суммы сделки. Это госпошлина, которую нужно выплатить в течение 30 дней после подписания договора.
Комиссии риелтора и услуги нотариуса в среднем составляют от 3 до 5% от суммы сделки, но зависят от конкретного агентства. Иммигрант Инвест не взимает отдельную комиссию за подбор недвижимости с тех, кто получает ПМЖ на Кипре с нашей помощью.
Пример расчета расходов для апартаментов площадью 90 м², купленных напрямую у застройщика:
Расходы на содержание включают коммунальные платежи, муниципальные налоги и плату за дополнительные услуги. Инвестор может застраховать недвижимость, но это не обязательно.
Коммунальные платежи в среднем составляют от 100 до 300 € в месяц за квартиру площадью 90 м². В эту сумму входит плата за электричество и воду по счетчикам. В домах старого фонда в коммунальные платежи часто входит оплата за газ.
Тариф на электричество гибкий — до 7 € фиксированная часть, остальное — по счетчикам. Электричество нужно для подогрева воды, света, интернета, работы кондиционеров. Средний чек для квартиры площадью 90 м² — 300 €.
Баллон с газом стоит около 15 €, его хватает на 2—3 месяца. Газ используют для приготовления еды в домах, где нет электрических плит.
Тариф на воду состоит из двух частей — фиксированной и переменной. В 2024 году фиксированная часть составляет от 15 до 17 € в месяц, а переменная — около 6 €. Дополнительно оплачивается использование канализации — 0,6 € за кубометр воды. Средний чек для квартиры площадью 90 м² — 40 €.
Муниципальные налоги составляют от 100 € в год. Это плата за вывоз мусора, освещение улиц, канализацию. Точная стоимость зависит от тарифов района и стоимости недвижимости.
Дополнительные услуги обойдутся в 60—300 € в месяц. В эту сумму входит оплата интернета, телефона, телевидения, услуг консьержа и охраны, чистки бассейнов и содержание общего имущества.
На содержание бассейна и сада на личной вилле потребуется около 300 € в месяц.
Страхование недвижимости на Кипре не обязательно, но желательно. Остров находится в сейсмоактивной зоне, здесь возможны землетрясения. Стоимость страхования рассчитывается для каждого объекта отдельно — влияет тип объекта, метраж, расположение и цена. В среднем, с каждой 1000 € платят от 1,5 до 2 €.
| Статья расходов | |
| Вода | 42,5 € |
| 270 € | |
| Интернет, связь | 65 € |
| Общий сбор | 98 € |
| 12,5 € | |
| Итого | 477 € |
Иностранный гражданин может легально сдавать недвижимость в аренду и зарабатывать на этом, если выполнит требования закона. Есть два способа — через агентство и самостоятельно.
Риелторские агентство. Если собственник недвижимости — иностранный гражданин, он может сдавать ее в аренду киприоту на долгий срок. Чаще всего, инвесторы сдают апартаменты риелторским агентствам, зарегистрированным на Кипре, а те в свою очередь сдают их в субаренду туристам.
Этот способ дает инвестору возможность получать пассивный доход и не думать о поиске арендаторов, содержании квартиры, приведении ее в порядок.
Самостоятельная сдача. Чтобы сдавать апартаменты в краткосрочную аренду туристам, например, на Airbnb или Booking.com, инвестору нужно зарегистрировать объект в реестре Министерства туризма Кипра и заплатить за это пошлину. При сдаче квартиры без регистрации ее владельцу грозит штраф на сумму до 5000 € или даже тюремный срок до 1 года.
При заработке на аренде собственник платит налоги и частично покрывает расходы на содержание недвижимости.
Налоги с дохода от сдачи недвижимости в аренду нужно платить по прогрессивной шкале от 0 до 35%, в зависимости от годовой суммы дохода:
Расходы на содержание делят собственник и арендатор. Как правило, арендатор оплачивает коммунальные платежи и счета за интернет, а собственник — расходы на мелкий ремонт, содержание бассейна и сада, муниципальные налоги. Но все зависит от конкретных договоренностей.
Сдача апартаментов в аренду туристам позволяет в среднем зарабатывать 1500 — 2000 € в месяц. Итоговый заработок зависит от города, типа недвижимости, ремонта и удаленности от центра.
В последние годы цены на аренду недвижимости на Кипре растут. В 2023 году стоимость аренды квартир в центре города выросла почти на 11% по сравнению с показателем прошлого года, а домов — почти на 9%. При этом правительство готово идти на уступки арендодателям: в 2023 году рассматривался закон о снижении налоговой нагрузки для инвесторов.
При продаже недвижимости на Кипре расходы продавца складываются из налога на прирост капитала, сбора в социальный фонд и риелторских комиссий.
Налог на прирост капитала составляет 20% от прибыли, то есть от разницы между суммой покупки и продажи, за вычетом сопутствующих расходов.
Иностранный инвестор раз в жизни может получить налоговый вычет на этот налог. Сумма вычета рассчитывается на основе срока владения недвижимостью и цели использования. Если жилье было единственным и инвестор владел им более 5 лет, он сможет получить максимальный вычет — до 85 430 €.
Сбор в социальный фонд. С 2021 года инвесторы уплачивают 0,4% от суммы сделки в специальный фонд поддержки переселенцев с Северного Кипра.
Комиссия риелтора — до 5% от суммы сделки. Если продажа самостоятельная, комиссию платить не надо.
Процесс продажи недвижимости занимает 3—5 месяцев, не считая поиска покупателя.
Законы Кипра разрешают передачу права собственности по наследству, даже если умерший был иностранцем и не проживал на острове. Наследовать можно по закону и по завещанию.
По закону. Имущество покойного передается родственникам в определенном порядке:
Если у покойного нет детей и супруга, имущество переходит родителям, братьям или сестрам; если и их нет — бабушкам и дедушкам и так далее.
На Кипре предусмотрена обязательная доля для близких родственников. Если у покойного есть дети, супруги и родители, они получат часть имущества, даже если не указаны в завещании. При наличии семьи только 15% от общей стоимости активов можно свободно передать третьим лицам.
По завещанию. Имущество распределяется согласно воле покойного. В завещании важно указать душеприказчика, который будет оформлять документы и передавать волю умершего наследникам. Обычно это адвокат, но может быть и
С 2000 года имущество, переданное по наследству, не облагается налогом. Правило действует для тех, кто родился на острове или выбрал его в качестве места постоянного проживания, то есть имеет специальный документ — домициль. Если домициля нет, налог на имущество составит от 3 до 8% стоимости в зависимости от степени родства.
1. Сделки на Северном Кипре могут быть аннулированы. Безопасно покупать недвижимость на юге страны — в Лимассоле, Никосии, Пафосе, то есть там, где землю контролирует правительство Кипра.
На севере страны — спорной территорией в конфликте с Турцией — со сделками с недвижимостью лучше быть аккуратнее. Недвижимость в Фамагусте и Ларнаке дешевле, но есть риск, что предыдущие владельцы, которых принудительно переселили на юг, могут заявить на нее права.
2. Снижение доходности аренды. Кипр — курортный остров, где многие зарабатывают на сдаче недвижимости туристам. Последние годы доходность от аренды недвижимости только росла: за пять лет показатель вырос с 2,5% до 10%. Но остров активно застраивается, конкуренция растет, и доходность может снижаться.
3. Недобросовестные продавцы. Некоторые крупные застройщики могут включать в договор пункт о запрете или временном ограничении на перепродажу объекта. Они делают это, чтобы снизить конкуренцию — ведь если владелец выставит квартиру по цене ниже, чем у застройщика, её купят быстрее. Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше заключать сделки с помощью опытного юриста.
Процесс покупки от выбора объекта до получения ключей занимает пять этапов. Их можно пройти самостоятельно или обратится в проверенное агентство.
Лучше всего приехать на остров и осмотреть варианты самостоятельно. Если это невозможно, можно подобрать объект онлайн. У Иммигрант Инвест есть проверенный каталог предложений от разных застройщиков. При необходимости менеджер проведет видеотрансляцию из дома или квартиры и подробно ответит на вопросы.
Нужно заключить предварительный контракт с продавцом и внести залог — 10% от рыночной стоимости объекта или другую сумму по договоренности сторон. В договоре указывают условия возврата денег, например, если будут обнаружены задолженности по коммунальным платежам или другие проблемы. Возврат денег гарантирует банк.
На этапе подготовки нужно проверить благонадежность продавца, собрать документы, уплатить сборы и налоги, составить договор купли-продажи.
Вот какие документы нужны на предварительном этапе:
В зависимости от особенностей сделки список документов может дополняться.
На финальном этапе стороны заключают договор купли-продажи и нотариально его заверяют, после чего покупатель вносит оставшуюся сумму за объект. Далее покупатель оплачивает гербовый сбор, а юрист составляет заявление на разрешение покупки и подает его в Совет министров.
После того как сделка завершена, покупатель получает ключи и регистрируется как новый собственник жилья. Далее он и его семья могут подавать заявление на ПМЖ на Кипре, если стоимость купленной недвижимости превышает 300 000 €.
Владельцы недвижимости стоимостью от 300 000 € могут получить постоянный вид на жительство для себя и своей семьи.
Особенности инвестиционной программы Кипра:
Карту ПМЖ выдают бессрочно. Для подтверждения статуса нужно приезжать на остров как минимум раз в два года.
Вид на жительство за покупку недвижимости выдают не только на Кипре — такие программы действуют, например, в Греции, ОАЭ, Турции, на Мальте. В некоторых странах за инвестиции можно получить сразу гражданство.
Возможность получить постоянное резиденство на острове для себя и своей семьи, а через пять лет — подать заявление на гражданство. Кроме того, инвесторы в недвижимость могут зарабатывать как рантье. В среднем, доход от сдачи квартиры в аренду приносит от 2000 € в месяц.
Недвижимость на Кипре подходит как для жизни, так и для сдачи в аренду или ведения бизнеса. Кипр продолжает предлагать россиянам и белорусам постоянный вид на жительство за покупку недвижимости в отличие от других стран Евросоюза. Порог входа относительно низкий — 300 000 €.
Стоимость недвижимости зависит от города. Самые дорогие объекты в Лимассоле, на втором месте — Никосия, на третьем — Ларнака и Пафос. На острове можно найти объекты от 100 000 €, а средняя цена за жилье в новом доме в хорошем районе составит около 175 000 €.
На острове есть пять популярных мест для покупки недвижимости. Если задача — зарабатывать на сдаче в аренду, подойдут крупные города — Лимассол и Никосия; если хочется найти место для комфортной жизни, можно рассмотреть Пафос, Ларнаку или пригороды.
Иностранцам разрешено покупать недвижимость на Кипре, но почти невозможно получить ипотеку или взять кредит.
Если иностранец купит недвижимость стоимостью от 300 000 €, он вправе претендовать на ПМЖ на Кипре за инвестиции.
Иностранный инвестор может зарабатывать как рантье. Недвижимость можно сдавать в аренду через агентство или оформить как объект краткосрочной аренды в реестре Министерства туризма и сдавать посуточно на Airbnb или Booking.com.
При покупке недвижимости можно получить постоянный вид на жительство — бессрочный документ, который позволяет легально жить в стране. Чтобы подать заявление на гражданство, нужно прожить на острове больше пяти лет.
Чтобы купить квартиру, иностранному инвестору нужно получить разрешение от Совета Министров. Для этого нужно найти продавца, собрать документы и оплатить налоги. Со всем этим поможет юрист.
