Почему недвижимость на Кипре привлекает инвесторов
На 3,5% выросли цены на кипрские дома и квартиры за 2022 год и продолжили расти в 2023 — на 6% за первый квартал.
Недвижимость подорожала на 8% за 7 лет. Цены росли на 2,5% в год вместе с увеличением турпотока с 2016 по 2019 год, когда на Кипр приехало больше всего путешественников за всю историю страны. В 2021 году цены на недвижимость снизились
Объемы строительства в 2022 году сократились —
Инвестировать предпочитают в жилую недвижимость: продажи квартир и домов занимают 70% рынка недвижимости по стоимости. На втором месте — земельные участки, а доля коммерческой недвижимости в продажах — 4%. Землю на Кипре продают в основном для жилищного строительства и сельского хозяйства. При этом земля под строительство в три раза дороже сельхозземель.
Доходность сдачи в аренду составляет 8,5% в год от стоимости объекта. Арендная плата для квартир выросла на 20% за 1-й квартал 2023 года по сравнению с прошлым годом. В Лимасоле самая высокая стоимость аренды на Кипре — 2700 € в месяц за трехкомнатную квартиру в популярном районе.
Недвижимость можно сдавать в аренду самостоятельно или получать гарантированный доход через компанию по управлению зарубежной собственностью. Управляющая компания сама найдет арендаторов и возьмет на себя расходы по обслуживанию квартиры или дома.
«Золотая виза» Кипра — одна из причин спроса на недвижимость среди иностранцев. Чтобы стать резидентом, инвестор покупает 1 или 2 объекта общей стоимостью от 300 000 €. Подойдет жилая недвижимость от застройщика или коммерческая недвижимость: и новостройки, и вторичная. ПМЖ на Кипре действует бессрочно, пока инвестор владеет собственностью.
Постоянный вид на жительство позволяет переехать на Кипр вместе с семьей или продолжать жить в другой стране. Иностранец с ПМЖ на Кипре может получить долгосрочную Шенгенскую визу по упрощенной процедуре.
Какую недвижимость чаще покупают на Кипре
260 000 € — средняя стоимость жилой недвижимости на Кипре. Но большая часть домов и квартир стоят до 250 000 €: 70% всех апартаментов и 40% вилл или таунхаусов.
Квартиры до 250 000 € — самые популярные: их покупают в два раза чаще, чем дома, и в три раза чаще более дорогих апартаментов. Продажи доступных квартир растут вместе с ростом городского населения. Доля жителей городов на Кипре увеличилась с 50 до 60% за последние 5 лет.
Квартир и домов дороже 250 000 € продают примерно поровну. В диапазоне от 250 000 до 500 000 € дома покупают чаще апартаментов. В диапазоне от 1 млн евро популярнее квартиры, например пентхаусы.
Лимасол, Пафос и Никосия — лидеры по числу продаж: 75% сделок совершили в этих трех районах Кипра. У иностранцев на третьем месте по популярности не столичная Никосия, а прибрежная Ларнака, где самая низкая средняя сумма сделки — 160 000 €.
Самую дорогую недвижимость продают в Лимасоле: три четверти всех квартир и домов дороже 1,5 млн евро. Средняя стоимость недвижимости в этом районе — 330 000 €, что в два раза выше, чем в Никосии или Ларнаке.
Примеры жилой недвижимости в разных районах Кипра
Сопутствующие расходы при продаже недвижимости
Налог на прирост капитала. Продавец уплачивает 20% с прибыли от разницы между суммой продажи и покупки. Из прибыли вычитают затраты на приобретение и содержание объекта: налоги и сборы при покупке, расходы на ремонт.
Продавец может один раз в жизни получить налоговый вычет по налогу на прирост капитала:
- 85 430 €, если продал основное жилье, которым владел 5 лет или больше;
- 17 086 €, если владел недвижимостью менее пяти лет или продал объект, который сдавал в аренду.
Сбор в государственный фонд. Продавец уплачивает 0,4% от суммы сделки в специальный фонд поддержки переселенцев с Северного Кипра. Сбор ввели в феврале 2021 года.
Комиссия риелтора зависит от агентства. Минимальная ставка по закону — 3% от суммы сделки, но обычно комиссия выше и составляет 5% от цены продажи.
Как продать недвижимость на Кипре: пошаговая процедура
Расчеты за недвижимость проводят только безналично переводом на банковский счет продавца. Сделку можно заключить лично или дистанционно через представителя с доверенностью. Процесс продажи недвижимости занимает от 1 до 3 месяцев без учета времени поиска покупателя.
Недвижимость можно продать самостоятельно, например через сайт объявлений, или заключить договор с риелтором. Потребуются свидетельство о регистрации права собственности и справка об отсутствии долгов по налогам на недвижимость.
Риелторы на Кипре получают лицензию, которая подтверждает квалификацию и знание законодательства в сфере недвижимости. Риелтор размещает объявление о продаже на разных сайтах или подбирает покупателя по базе агентства, продвигает объявление, показывает объект и договаривается с покупателем о сделке.
С покупателем заключают предварительный договор, который фиксирует намерение заключить сделку. Покупатель вносит задаток до 10% стоимости недвижимости, чтобы зарезервировать ее.
Если покупатель откажется от сделки, то задаток остается у продавца. Если откажется продавец, то он возвращает задаток покупателю.
Если часть недвижимости принадлежит ребенку до 18 лет, то необходимо получить разрешение на продажу через суд. Суд подтверждает, что сделку заключают в интересах ребенка, продажа не ущемляет его права и не ухудшает положение.
Продавец с покупателем подписывают основной договор купли-продажи и покупатель оплачивает не менее 30% стоимости недвижимости с учетом задатка. Закон не требует привлекать поверенного по недвижимости — солиситора или заверять договор нотариально.
После подписания договора покупатель уплачивает гербовый сбор.
Подписанный договор купли-продажи регистрируют в отделении Департамента земельных ресурсов в присутствии продавца и покупателя. После регистрации договора покупатель переводит продавцу оставшуюся часть стоимости недвижимости и уплачивает налог на переход права собственности.
Новый собственник может застраховать недвижимость, например от землетрясения.
Как купить недвижимость на Кипре: процедура и налоги
Чтобы купить недвижимость на Кипре, иностранцу необходимо получить специальное разрешение. Документ выдает Совет министров Республики Кипр, процедура занимает до 3 месяцев. Заявку на разрешение подают после того, как покупатель выбрал и забронировал объект. Параллельно готовят основной договор купли-продажи и проверяют юридическую чистоту объекта, если не сделали этого раньше.
Недвижимость можно выбрать по базе объектов, которые подходят для ПМЖ, и купить полностью дистанционно: осмотреть объект по видеосвязи, для подписания договора выдать доверенность юристу или риелтору.
Покупатель недвижимости уплачивает налоги и сборы со стоимости объекта:
- налог на переход права собственности от 3 до 8% для вторичной недвижимости или НДС — от 5 до 19% для новостройки;
- госпошлина, или гербовый сбор — до 0,2%;
- юридическое сопровождение сделки — около 1300 €, привлекать юриста-солиситора не обязательно.
Стандартная ставка НДС на новостройки — 19%, но в некоторых случаях ее снижают до 5%. Льготу по НДС предоставляют один раз в жизни на объект недвижимости, который покупатель зарегистрирует как свое место жительства. Жилая недвижимость должна быть не дороже 475 000 € и не больше 190 м2. Сниженную ставку НДС применяют к первым 130 м2 площади или 350 000 € стоимости.
Главное о продаже недвижимости на Кипре
- Цены на кипрскую недвижимость выросли на 8% с 2015 года. Цены снизились
из-за пандемии, но в 2022 году почти отыграли падение и продолжили расти в 1-м квартале 2023. - Жилая недвижимость на Кипре стоит в среднем 260 000 €. Недвижимость стоимостью до 250 000 € — самая популярная. Покупатель недвижимости стоимостью от 300 000 € может получить ПМЖ на Кипре за инвестиции.
- Квартиры стоимостью до 250 000 € покупают в 2 раза чаще, чем дома и таунхаусы той же категории. В диапазоне от 250 000 до 500 000 € чаще покупают дома, чем апартаменты. Среди дорогой недвижимости от 1 млн евро более популярны квартиры, чем виллы.
- Больше всего жилой недвижимости на Кипре продают в Лимасоле, Пафосе и Никосии. Самая дорогая недвижимость — в Лимасоле.
- Процедура продажи недвижимости на Кипре занимает от 1 до 3 месяцев.
- Продавец недвижимости уплачивает налог на прирост капитала 20% с разницы между суммой продажи и первоначальной покупки. Дополнительно платит специальный сбор 0,4% в Фонд поддержки переселенцев с Северного Кипра. Если недвижимость продали через риелтора, то продавец платит комиссию от 3 до 5% от стоимости объекта.
Часто задаваемые вопросы
Законы Кипра позволяют продать недвижимость самостоятельно или через риелтора. Комиссия риелтора составляет от 3 до 5% стоимости недвижимости.
Процедура продажи занимает от 1 до 3 месяцев и состоит из четырех этапов:
- Выставить недвижимость на продажу самостоятельно или через риелтора.
- Подписать предварительный договор и получить от покупателя задаток — обычно от 1 до 3% стоимости.
- Подписать основной договор и получить оплату около 30% стоимости.
- Зарегистрировать договор в Департаменте земельных ресурсов и получить оставшуюся стоимость по договору.
Покупатель недвижимости на Кипре может получить ПМЖ за инвестиции. Постоянный вид на жительство позволяет в любое время приезжать на Кипр, даже когда границы закрыты для туристов. Кипр входит в Евросоюз, и резиденты страны получают Шенгенскую визу по упрощенной процедуре. После 5 лет жизни на Кипре можно получить гражданство и въезжать без визы в 170 стран мира.
На 8% выросла стоимость жилой недвижимость на Кипре с 2015 года. На рост цен негативное влияние оказала пандемия, но в 2022 году рынок почти отыграл падение цен. Рост стоимость продолжился в 2023 году — на 6% за первый квартал.
Продавец недвижимости на Кипре уплачивает налог на прирост капитала, если продал объект дороже, чем купил. Ставка налога — 20% от разницы между суммой продажи и суммой покупки. Из стоимости продажи исключают затраты на приобретении и ремонт.
С 2021 года продавцы недвижимости также платят сбор 0,4% в государственный фонд поддержки переселенцев с Северного Кипра.
Разрешение на покупку недвижимости иностранцем выдает Совет министров Республики Кипр. Разрешение запрашивают после того, как покупатель выбрал и забронировал объект: подписал предварительный договор купли-продажи и внес задаток.
Получение разрешения на покупку занимает до 3 месяцев.
Да, граждане России имеют право купить недвижимость на Кипре. Для этого необходимо получить разрешение на покупку от Совета министров Кипра. Разрешение запрашивают после того, покупатель с продавцом подписали предварительный договор купли-продажи. Процедура покупки занимает до 3 месяцев. Покупатель недвижимости стоимостью от 300 000 € может получить ПМЖ на Кипре за инвестиции.
260 000 € в среднем стоит квартира или дом на Кипре. Чаще всего покупают недвижимость стоимостью до 250 000 €. Квартир в 2022 году купили в 2 раза больше, чем домов. В ценовом диапазоне от 250 000 до 500 000 € более популярны дома, чем апартаменты.
Покупатель недвижимости на Кипре дополнительно уплачивает налог на переход права собственности 3—8% на вторичный объект или НДС 5—10% на новостройку, а также гербовый сбор до 0,2%.